ترامب يريد أن يدير معدلات الرهن العقاري بدلاً من الاحتياطي الفيدرالي؟ بيسينت يوضح: هدف "ترامب QE" هو مطابقة "تقليص الميزانية" للاحتياطي الفيدرالي

في مواجهة ارتفاع تكاليف السكن، تجاوزت إدارة ترامب الاحتياطي الفيدرالي واستخدمت السلطة التنفيذية للتدخل في سوق القروض العقارية، في محاولة لـ"موازنة" تقليص الميزانية العمومية للاحتياطي الفيدرالي من أجل خفض معدلات الرهن العقاري.

في 9 يناير بالتوقيت المحلي، أوضح وزير الخزانة الأمريكي بيسينت في مقابلة مع وسائل الإعلام في ولاية مينيسوتا المنطق الأساسي لأحدث جولة من سياسات التدخل المالي لإدارة ترامب. وقال إن الحكومة الأمريكية أمرت Fannie Mae وFreddie Mac بشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) بهدف مضاهاة سرعة تدفق هذه السندات من الميزانية العمومية للاحتياطي الفيدرالي تقريبًا.

وأشار بيسينت إلى أن الاحتياطي الفيدرالي حالياً يتوقف عن إعادة استثمار نحو 15 مليار دولار من MBS شهريًا (أي "تقليص الميزانية العمومية")، مما يؤدي إلى انخفاض مستمر في حصة MBS داخل محفظة السندات الضخمة البالغة 6.3 تريليون دولار لدى الاحتياطي الفيدرالي. واعتبر أن هذا الإجراء من الاحتياطي الفيدرالي يمارس ضغطًا معاكسًا على السوق، ويعيق المزيد من انخفاض معدلات الرهن العقاري. لذلك، تتمثل إستراتيجية إدارة ترامب في استخدام قوة الشراء لدى "الشركتين" لسد الفجوة في الطلب التي خلفها البنك المركزي.

لذا أعتقد أن فكرتنا هي مواكبة وتيرة الاحتياطي الفيدرالي تقريبًا، لأن الاحتياطي الفيدرالي يعمل دائمًا في الاتجاه المعاكس.

في وقت سابق، أصدر الرئيس ترامب يوم الخميس أمرًا رسميًا إلى الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) التي تشرف على "الشركتين" لشراء 200 مليار دولار من MBS. وأكد مدير FHFA William Pulte يوم الجمعة أنهم أطلقوا بالفعل أول خطة شراء بقيمة 3 مليارات دولار. وقد فسر السوق هذا الأمر على أنه خطوة جريئة من البيت الأبيض لمعالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، وأيضًا كعلامة على تدخل السلطة التنفيذية بشكل نادر في مجالات الأسواق المالية التي يهيمن عليها تقليديًا البنك المركزي.

ارتفاع أسعار MBS وتوقع انخفاض معدلات الرهن العقاري بمقدار 0.25 نقطة مئوية

منذ إعلان ترامب عن هذا الأمر، كان رد فعل السوق عنيفًا.

أدت سياسة التيسير الكمي لترامب إلى ارتفاع أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وأعاد السوق تسعيرها بسرعة.

كما تقلص الفارق في العائد (علاوة المخاطرة) بين MBS وسندات الخزانة الأمريكية بشكل حاد بنحو 0.18 نقطة مئوية مقارنة بإغلاق يوم الخميس. وأقر بيسينت في المقابلة بأنه رغم أن عمليات الشراء الممولة من الميزانية العمومية لـ"الشركتين" قد لا تؤدي مباشرة إلى خفض كبير في معدلات الرهن العقاري، إلا أنها يمكن أن تؤدي إلى تأثير غير مباشر من خلال تقليص الفارق بين عوائد MBS وسندات الخزانة الأمريكية.

وأشار محللون إلى أن حجم الشراء البالغ 200 مليار دولار، رغم أنه يبدو متواضعًا مقارنة بخطط التيسير الكمي (QE) للاحتياطي الفيدرالي التي تبلغ تريليونات الدولارات، إلا أنه لا يزال كافيًا لممارسة ضغط فعلي على السوق.ووفقًا لوكالة بلومبرغ التي نقلت عن آراء محللين، قد يؤدي هذا الإجراء إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري بما يصل إلى 0.25 نقطة مئوية.حاليًا، انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة من ما يقرب من 8٪ في عام 2024 إلى حوالي 6.2٪، لكنه لا يزال أعلى بكثير من مستوى 3٪ خلال فترة الجائحة.

وقال روب زيمر، مدير الشؤون الخارجية في جمعية مؤسسات القروض السكنية المجتمعية الأمريكية (Community Home Lenders of America)، إن هذه السياسة ستفيد مشتري المنازل لأول مرة، حيث عانى المشترون الشباب منذ فترة طويلة من الفارق المرتفع بين تكلفة تمويل الرهن العقاري وسعر سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.

التدخل التنفيذي يثير القلق بشأن "استقلالية الاحتياطي الفيدرالي"

على الرغم من ترحيب السوق بضخ السيولة، إلا أن مجتمع المستثمرين منقسم بشأن التأثير طويل المدى لهذه السياسة، خاصة مع احتدام النقاش حول دور الاحتياطي الفيدرالي.

عادةً، كان ضبط معدلات الفائدة في القطاعات الاقتصادية الواسعة دومًا من مسؤوليات الاحتياطي الفيدرالي.وقد تم تصميم الاحتياطي الفيدرالي ليكون بمنأى عن التدخل السياسي.وبالإضافة إلى تحديد تكلفة الاقتراض على المدى القصير، يتدخل البنك المركزي أحيانًا من خلال شراء كميات كبيرة من سندات الخزانة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، ولكن ذلك يكون عادة في ظروف محدودة مثل استعادة سيولة السوق المتعثرة أو تحفيز الاقتصاد في فترات الركود الشديد.

حذر كيريل كريلوف، استراتيجي في Baird & Co.، في تقرير للعملاء من أن أوامر ترامب تمحو الفاصل بين منافع السوق المدفوعة وبين التلاعب السياسي. واعتبر أن شراء الأصول بشكل صريح بهدف التحكم في معدلات الرهن العقاري يعيد المخاطر السياسية إلى سوق حاولت الابتعاد عن هذه الممارسات لأكثر من عقد.

وأشار جيفري جوردون، المدير المشارك لمركز الأسواق العالمية وملكية الشركات في كلية كولومبيا للقانون، إلى أنه رغم إمكانية تبرير هذه المشتريات باسم "القدرة على تحمل تكاليف السكن" التي تقع خارج نطاق مهام الاحتياطي الفيدرالي، فإن سوق الرهن العقاري مرتبط ارتباطًا وثيقًا بسياسة أسعار الفائدة العامة. وأضاف أن اتخاذ الإدارة إجراءات تعادل سياسة نقدية غير مباشرة يمثل سابقة جديدة ويقوض استقلالية الاحتياطي الفيدرالي.

في الواقع، يحتفظ الاحتياطي الفيدرالي حاليًا بما يزيد قليلاً عن 2 تريليون دولار من MBS، وهو إرث من جهود التحفيز الاقتصادي خلال الأزمات الماضية. ومع ذلك، انخفض هذا الحجم بوتيرة تتراوح بين 15 و17 مليار دولار شهريًا خلال العامين الماضيين. وتُعتبر خطوة إدارة ترامب هذه جبهة جديدة بعد فشل الضغط العلني على الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة، ما يوحي بأن البيت الأبيض مستعد للتحرك من جانب واحد إذا لم تتماشى السياسة النقدية بسرعة مع أهداف الإدارة التنفيذية.

مزيد من الغموض حول مستقبل خصخصة "الشركتين"

أضفت هذه السياسة مزيدًا من الغموض على مستقبل Fannie Mae وFreddie Mac. وكانت فريق ترامب قد ناقش سابقًا إعادة خصخصة هاتين الشركتين اللتين وضعتا تحت سيطرة الحكومة خلال أزمة 2008 المالية. وأصر بيسينت على أن عمليات الشراء لن تضر بالوضع المالي لـ"الشركتين"، وادعى أن لدى الشركتين سيولة كافية، بل أن هذا الإجراء قد يزيد من أرباحهما.

ومع ذلك، أشار فيتالي ليبرمان، مدير محفظة في DoubleLine Capital، إلى أن السوق كان يعتقد في الأصل أن الطرح العام الأولي (IPO) يعني أن الحكومة ستعيدهما بالكامل للجمهور عبر الاكتتاب العام، لكن الإشارات الحالية تشير إلى أن ذلك قد لا يحدث. فقد أدركت الحكومة أن "الشركتين" هما أداة سياسية مهمة، وبمجرد إطلاقهما بالكامل في السوق الحر، ستفقد الحكومة السيطرة عليهما.

ويرى استراتيجيون في JPMorgan أن رغبة الحكومة في استخدام الشركات التي ترعاها الحكومة (GSE) كرافعة سياسية تتعارض جوهريًا مع توقعات المستثمرين التقليدية. ومن الواضح أن هناك تناقضًا يصعب حله بين هدف معدلات الفائدة الحالي وقدرة "الشركتين" على تحقيق الأرباح في المستقبل.