Trump propone prohibir que Wall Street invierta en viviendas unifamiliares, pero los especialistas no están seguros de que esto haga una diferencia significativa.

Trump propone prohibir la compra de viviendas unifamiliares por parte de instituciones

El ex presidente Donald Trump anunció su intención de prohibir que grandes firmas de inversión adquieran más viviendas unifamiliares, una propuesta que ha recibido apoyo de ambos partidos políticos principales y que resuena con muchos estadounidenses.

“Las casas son para la gente, no para las corporaciones”, escribió Trump este miércoles en Truth Social. Esta declaración provocó una fuerte caída en el precio de las acciones de grandes inversores inmobiliarios como Blackstone, así como de compañías como Invitation Homes y American Homes 4 Rent, todas las cuales gestionan extensas carteras de propiedades en alquiler.

Sin embargo, muchos expertos en vivienda sostienen que esta medida probablemente no abordará de manera significativa la actual crisis de asequibilidad habitacional.

Según Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, aumentar la construcción de nuevas viviendas—especialmente desarrollos de mayor densidad en ubicaciones deseadas—sería más efectivo para hacer que la vivienda sea asequible que restringir la propiedad institucional.

“El problema central detrás del aumento de los costos de la vivienda es la falta de viviendas disponibles”, explicó Fairweather. “Esta escasez es lo que atrae a los inversores, ya que reconocen la oferta limitada.”

Inversores institucionales: una pequeña porción del mercado

Los grandes propietarios—típicamente aquellos que poseen más de 1.000 propiedades—han sido criticados desde la crisis financiera, cuando comenzaron a comprar viviendas en dificultades, renovarlas y alquilarlas. Los detractores afirman que estas prácticas elevan tanto los alquileres como los precios de las viviendas al reducir la cantidad de casas disponibles para compradores individuales, y acusan a los arrendadores corporativos de ser rápidos para desalojar inquilinos pero lentos para resolver problemas de mantenimiento.

A pesar de su visibilidad, los inversores institucionales representan solo una pequeña parte del sector de la vivienda. Las empresas más grandes poseen en conjunto unas 80.000 viviendas, lo que equivale a aproximadamente el 3,4% de todas las propiedades en alquiler en EE.UU. Los propietarios con carteras de 100 o más viviendas representan menos del 1% de las compras totales de viviendas, según John Burns Research and Consulting.

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“Los inversores institucionales llaman mucho la atención”, señaló Rick Palacios Jr., director de investigación en John Burns. “Pero cuando mirás los números reales, es claro que la industria es un objetivo pequeño.”

La mayoría de las propiedades en alquiler aún están en manos de pequeños inversores, conocidos como “mom-and-pop”, con menos de diez viviendas. Estos propietarios individuales siguen siendo activos, y representaron alrededor del 14% de las compras de viviendas en el tercer trimestre de 2025, según Cotality. En contraste, los mayores inversores fueron responsables de solo el 2,5% de las transacciones durante ese período.

No obstante, la influencia de los arrendadores corporativos varía según la región. Los inversores más grandes han centrado sus esfuerzos en ciudades del sudeste de rápido crecimiento. Un informe de la Government Accountability Office encontró que, hasta 2022, los principales inversores controlaban el 25% de los alquileres unifamiliares en Atlanta, el 21% en Jacksonville, Florida, y el 18% en Raleigh, Carolina del Norte.

Los efectos complejos de la inversión institucional

Selma Hepp, economista jefe en Cotality, señala que la tendencia de Wall Street a comprar viviendas en zonas en auge con sólidos mercados laborales dificulta determinar su impacto preciso en los niveles de alquiler.

“La investigación está lejos de ser concluyente”, dijo Hepp. “Normalmente, los alquileres suben primero en áreas de alta demanda, lo que luego atrae a inversores institucionales y otros—no al revés.”

Joshua Coven, profesor de bienes raíces en la Zicklin School of Business de Baruch College, ha estudiado los efectos de los inversores institucionales en el mercado de la vivienda. Su investigación indica que los grandes propietarios pueden ayudar a reducir los alquileres al ampliar la oferta de viviendas en alquiler. Sin embargo, las políticas que restringen a estos inversores o limitan sus aumentos de alquiler podrían reducir la disponibilidad de alquileres y hacer que los precios suban.

Por otro lado, Coven también descubrió que cuando los grandes inversores compran viviendas, reducen la cantidad de propiedades disponibles para compradores individuales, contribuyendo a aproximadamente el 20% del aumento de precios en los mercados donde son más activos.

“Esto dificulta que las personas se conviertan en propietarios, ya que los precios suben y hay menos viviendas disponibles para comprar”, explicó Coven. “Al mismo tiempo, estas viviendas se suman al mercado de alquiler, lo que aumenta la oferta de alquileres.”

Claire Boston es reportera senior para Yahoo Finanzas, especializada en vivienda, hipotecas y seguros de hogar.

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