¿Podría el regreso de los bancos al mercado hipotecario ayudar a bajar las tasas de interés? Según la Fed, podría ser así.

El panorama cambiante de los préstamos hipotecarios

Tradicionalmente, las personas que buscaban una hipoteca acudían a bancos o cooperativas de crédito locales. Sin embargo, en los últimos años, compañías hipotecarias especializadas como CrossCountry Mortgage, Rocket y loanDepot —ninguna de las cuales son bancos tradicionales— se han convertido en las principales fuentes de préstamos para la vivienda.

La Reserva Federal está considerando ajustes en las regulaciones para incentivar a los bancos a desempeñar un papel más importante en la concesión y administración de hipotecas, lo que implica gestionar los pagos durante la vida del préstamo. El objetivo es aumentar la competencia en el mercado inmobiliario y, potencialmente, reducir las tasas hipotecarias.

Por qué los bancos se han retirado

Michelle Bowman, Vicepresidenta de Supervisión en la Reserva Federal, explicó al Comité Bancario del Senado que los requisitos actuales de capital han llevado a los bancos a disminuir su participación en los préstamos hipotecarios, dificultando así el acceso de los consumidores a créditos para la vivienda.

Ella señaló: "Estamos explorando formas de evaluar mejor el riesgo hipotecario, lo que beneficiaría a bancos de todos los tamaños, no solo a las instituciones más grandes".

El papel decreciente de los bancos en las hipotecas

En 2008, los bancos eran responsables de originar al menos el 60% de las hipotecas en Estados Unidos y gestionaban casi la totalidad de la administración de estos préstamos. Hoy en día, la situación se ha invertido: para 2023, los bancos originaron solo alrededor del 35% de las hipotecas y administraron menos de la mitad, según cifras del Tesoro.

Varios factores han contribuido a este cambio. Los préstamos hipotecarios suelen generar menores ganancias que otras actividades bancarias, y las tasas de interés más altas han reducido aún más el negocio. Además, las regulaciones posteriores a la crisis financiera exigen que los bancos mantengan más capital frente a activos riesgosos, lo que hace menos atractivo conservar préstamos hipotecarios y derechos de administración en sus balances.

Mientras tanto, los prestamistas no bancarios, sujetos a diferentes regulaciones (a menudo a nivel estatal), han expandido su presencia a medida que los bancos se han retirado. Esta mayor competencia ha hecho que el mercado hipotecario sea aún menos atractivo para los bancos tradicionales.

Por ejemplo, Willamette Valley Bank en Oregón anunció recientemente su salida del negocio hipotecario, citando el aumento de tasas y el creciente predominio de los prestamistas no bancarios. El año pasado, otros bancos como Popular, Ally Financial y WaFd Bank también se retiraron del negocio hipotecario.

Presiones competitivas y propuestas regulatorias

Mario Ichaso, estratega senior en Wells Fargo, señaló que la feroz competencia de los administradores no bancarios —muchos de los cuales han invertido fuertemente en tecnología— ha reducido significativamente los márgenes de ganancia de los bancos.

Para abordar esto, Bowman ha propuesto flexibilizar ciertas regulaciones vinculando los requisitos de capital más estrechamente a factores como el tamaño del préstamo y el pago inicial, y revisando cómo se valoran los derechos de administración hipotecaria para los bancos.

¿Bajarán las tasas hipotecarias?

Estos cambios regulatorios podrían liberar más capital para que los bancos otorguen préstamos, lo que potencialmente los podría atraer nuevamente al mercado hipotecario. El aumento de la competencia podría ayudar a reducir las tasas hipotecarias para los prestatarios.

Eric Orenstein, director senior en Fitch Ratings, considera que si los bancos recuperan cuota de mercado frente a los prestamistas no bancarios, los consumidores podrían beneficiarse de tasas más bajas. "Con más competencia, es probable que los prestamistas ofrezcan mejores tasas, lo que significa que los prestatarios podrían ver ahorros", afirmó.

Sin embargo, las tasas hipotecarias también están influenciadas por factores económicos más amplios, como los rendimientos del Tesoro y la demanda de valores respaldados por hipotecas. Si bien una mayor competencia no necesariamente reducirá las tasas del nivel actual de alrededor del 6% al rango del 4%, podría conducir a reducciones modestas o menores comisiones.

Michael Fratantoni, economista jefe de la Mortgage Bankers Association, agregó que una mayor actividad bancaria en la compra y venta de derechos de administración hipotecaria también podría ayudar a reducir las tasas. Explicó: "El valor de los activos de administración hipotecaria juega un papel en la determinación de las tasas. Si estos activos se vuelven más valiosos, los consumidores podrían ver mejores ofertas hipotecarias".

Anna Moneymaker vía Getty Images

Bowman también destacó que durante la pandemia, los prestatarios con hipotecas administradas por bancos tenían más probabilidades de recibir alivio en los pagos en comparación con aquellos con administradores no bancarios.

Por otro lado, investigaciones muestran que los prestamistas no bancarios han mejorado su administración, especialmente en comunidades con un mayor número de prestatarios de bajos ingresos o minorías, ya que han invertido en tecnología y expandido sus operaciones.

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Claire Boston es reportera senior para Yahoo Finance, especializada en vivienda, hipotecas y seguros del hogar.