Un retour des banques sur le marché hypothécaire pourrait-il aider à faire baisser les taux d'intérêt ? Selon la Fed, c'est possible.

L'évolution du paysage des prêts hypothécaires

Traditionnellement, les particuliers à la recherche d'un prêt hypothécaire se tournaient vers les banques ou les coopératives de crédit locales. Cependant, ces dernières années, des sociétés spécialisées dans l'hypothèque telles que CrossCountry Mortgage, Rocket et loanDepot — qui ne sont pas des banques traditionnelles — sont devenues les principales sources de prêts immobiliers.

La Réserve fédérale envisage désormais d'ajuster la réglementation afin d'encourager les banques à jouer un rôle plus important dans l'octroi et la gestion des prêts hypothécaires, ce qui implique la gestion des paiements tout au long de la durée du prêt. L'objectif est de stimuler la concurrence sur le marché immobilier et, potentiellement, de faire baisser les taux hypothécaires.

Pourquoi les banques se sont retirées

Michelle Bowman, vice-présidente chargée de la supervision à la Réserve fédérale, a expliqué au comité bancaire du Sénat que les exigences actuelles en matière de fonds propres ont conduit les banques à réduire leur implication dans le crédit hypothécaire, rendant l'accès aux prêts immobiliers plus difficile pour les consommateurs.

Elle a noté : « Nous explorons des moyens de mieux évaluer le risque hypothécaire, ce qui profiterait aux banques de toutes tailles, et pas seulement aux plus grandes institutions. »

Le rôle déclinant des banques dans les hypothèques

En 2008, les banques étaient responsables de l'origine d'au moins 60 % des prêts hypothécaires américains et géraient presque tous les services liés. Aujourd'hui, la situation s'est inversée : en 2023, les banques n'ont généré qu'environ 35 % des prêts hypothécaires et en ont géré moins de la moitié, selon les chiffres du Trésor.

Plusieurs facteurs ont contribué à ce changement. L'octroi de prêts hypothécaires tend à générer des profits moindres par rapport à d'autres activités bancaires, et la hausse des taux d'intérêt a encore réduit cette activité. De plus, la réglementation post-crise financière exige que les banques détiennent davantage de fonds propres contre les actifs risqués, rendant moins attractif le maintien des prêts hypothécaires et des droits de gestion dans leurs bilans.

Pendant ce temps, les prêteurs non bancaires, soumis à une réglementation différente (souvent au niveau des États), ont renforcé leur présence alors que les banques se retiraient. Cette concurrence accrue a rendu le marché hypothécaire encore moins attrayant pour les banques traditionnelles.

Par exemple, Willamette Valley Bank dans l'Oregon a récemment annoncé son retrait du secteur des prêts hypothécaires, invoquant la hausse des taux et la domination croissante des prêteurs non bancaires. L'an dernier, d'autres banques comme Popular, Ally Financial et WaFd Bank se sont également retirées du secteur hypothécaire.

Pressions concurrentielles et propositions réglementaires

Mario Ichaso, stratège senior chez Wells Fargo, a noté que la concurrence féroce des gestionnaires non bancaires — dont beaucoup ont massivement investi dans la technologie — a considérablement réduit les marges bénéficiaires des banques.

Pour y remédier, Bowman a proposé d'assouplir certaines réglementations en liant davantage les exigences de fonds propres à des facteurs tels que la taille du prêt et l'apport initial, et en révisant la manière dont les banques évaluent les droits de gestion des prêts hypothécaires.

Les taux hypothécaires vont-ils baisser ?

Ces changements réglementaires pourraient libérer plus de capital pour que les banques prêtent, les incitant potentiellement à revenir sur le marché hypothécaire. Une concurrence accrue pourrait aider à faire baisser les taux hypothécaires pour les emprunteurs.

Eric Orenstein, directeur principal chez Fitch Ratings, estime que si les banques regagnent des parts de marché au détriment des prêteurs non bancaires, les consommateurs pourraient bénéficier de taux plus bas. « Avec davantage de concurrence, les prêteurs sont susceptibles d'offrir de meilleurs taux, ce qui signifie que les emprunteurs pourraient réaliser des économies », a-t-il déclaré.

Cependant, les taux hypothécaires sont également influencés par des facteurs économiques plus larges, tels que les rendements du Trésor et la demande pour les titres adossés à des créances hypothécaires. Même si une concurrence accrue ne ramène pas les taux actuels d'environ 6 % à la fourchette des 4 %, cela pourrait entraîner de légères baisses ou des frais moindres.

Michael Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association, a ajouté qu'une augmentation de l'activité des banques dans l'achat et la vente des droits de gestion des prêts hypothécaires pourrait également contribuer à faire baisser les taux. Il a expliqué : « La valeur des actifs liés à la gestion des prêts hypothécaires joue un rôle dans la détermination des taux. Si ces actifs prennent de la valeur, les consommateurs pourraient bénéficier de meilleures offres hypothécaires. »

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Bowman a également souligné que pendant la pandémie, les emprunteurs ayant des prêts gérés par des banques étaient plus susceptibles de bénéficier d'un allégement des paiements par rapport à ceux gérés par des sociétés non bancaires.

D'un autre côté, des recherches montrent que les prêteurs non bancaires ont amélioré leur gestion, notamment dans les communautés à plus faible revenu ou avec davantage d'emprunteurs issus de minorités, grâce à des investissements technologiques et à l'expansion de leurs opérations.

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Claire Boston est journaliste senior chez Yahoo Finance, spécialisée sur l'immobilier, les prêts hypothécaires et l'assurance habitation.