Perselisihan perdagangan menyebabkan fluktuasi signifikan pada suku bunga hipotek AS. Apa yang mungkin menjadi hasilnya?

Fluktuasi Suku Bunga Kredit Pemilikan Rumah di Tengah Kebijakan Pemerintahan Trump

Suku bunga kredit pemilikan rumah telah mengalami fluktuasi signifikan baru-baru ini, yang sebagian besar dipengaruhi oleh serangkaian pengumuman kebijakan dari pemerintahan Trump. Pasar merespons dengan cepat terhadap perkembangan ini, sehingga terjadi volatilitas yang cukup mencolok.

Pada awal bulan ini, suku bunga kredit pemilikan rumah turun di bawah 6% untuk pertama kalinya dalam hampir tiga tahun, menurut Mortgage News Daily. Tonggak sejarah ini disorot oleh Gedung Putih, yang mengaitkan penurunan tersebut dengan langkah proaktif Presiden Trump yang bertujuan untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau. Salah satu inisiatif tersebut melibatkan perintah kepada pemberi pinjaman hipotek yang didukung pemerintah untuk membeli sekuritas berbasis hipotek senilai 200 miliar dolar AS.

Dalam sebuah pernyataan yang dirilis pada 12 Januari, pemerintahan menekankan upaya-upaya ini sebagai bagian dari strategi yang lebih luas untuk mendukung keluarga Amerika.

Harga emas mencapai rekor tertinggi baru karena investor mencari aset yang lebih aman di tengah ketidakpastian.

Namun, tren penurunan suku bunga hipotek tersebut tidak berlangsung lama. Dalam waktu lebih dari seminggu, suku bunga kembali naik menjadi 6,21%, menghapus kenaikan sebelumnya saat pasar obligasi bereaksi terhadap meningkatnya ketegangan perdagangan. Lonjakan ini bertepatan dengan ancaman Presiden Trump untuk memberlakukan tarif pada negara-negara Eropa terkait minatnya dalam mengakuisisi Greenland. Ketika kemudian ancaman tarif tersebut dicabut oleh pemerintahan, suku bunga kredit pemilikan rumah sedikit menurun tetapi tetap berada di atas titik terendah sebelumnya, seperti dilaporkan Mortgage News Daily.

Pakar mengatakan kepada ABC News bahwa volatilitas ini mempertegas risiko yang terkait dengan perselisihan perdagangan yang sedang berlangsung, yang dapat meningkatkan imbal hasil Treasury dan, pada akhirnya, suku bunga kredit pemilikan rumah.

Terlepas dari tantangan-tantangan ini, analis memperkirakan bahwa suku bunga kredit pemilikan rumah dapat mengalami tekanan penurunan sepanjang tahun ini, berkat ekspektasi pemotongan suku bunga oleh Federal Reserve dan kemungkinan tindakan lebih lanjut dari pemerintahan Trump untuk menurunkan biaya pinjaman.

Menurut Susan Wachter, seorang profesor real estat di Wharton School, University of Pennsylvania, "Presiden Trump secara aktif melakukan langkah-langkah untuk mengatasi keterjangkauan perumahan, baik di dalam negeri maupun internasional, meskipun beberapa tindakan mungkin menimbulkan ketidakstabilan."

Sejak Presiden Trump menjabat, rata-rata suku bunga kredit pemilikan rumah 30 tahun telah turun dari 7,08% menjadi 6,17%, berdasarkan data Mortgage News Daily. Penurunan ini sebagian disebabkan oleh perlambatan inflasi setelah pandemi, yang memungkinkan Federal Reserve menurunkan suku bunga acuan.

Trump baru-baru ini menyatakan di media sosial bahwa suku bunga kredit pemilikan rumah yang lebih rendah akan membantu membuat kepemilikan rumah lebih mudah diakses, dan menyebutnya sebagai salah satu inisiatif utamanya untuk meningkatkan keterjangkauan.

Suku bunga kredit pemilikan rumah sangat terkait dengan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun. Ketika inflasi mengancam untuk mengikis nilai pembayaran obligasi tetap, investor mungkin enggan membeli obligasi, sehingga imbal hasil naik. Ketidakstabilan ekonomi juga dapat mengurangi permintaan terhadap obligasi, mendorong imbal hasil—dan dengan demikian suku bunga kredit pemilikan rumah—menjadi lebih tinggi.

Reaksi Pasar Obligasi dan Implikasi Global

Pada pekan lalu, imbal hasil Treasury AS melonjak setelah ancaman tarif Presiden Trump terkait Greenland, meningkatkan kekhawatiran akan potensi konflik dagang dengan mitra Eropa.

Imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun naik ke 4,3% setelah pengumuman tersebut, sebelum secara bertahap turun kembali ke 4,21% seiring pemerintahan membatalkan ancaman tarif dan melanjutkan negosiasi, menurut MarketWatch.

Di tengah perkembangan ini, beberapa pemegang obligasi utama Eropa mempertimbangkan untuk mengurangi eksposur mereka terhadap Treasury AS. Misalnya, dana pensiun Denmark AkademikerPension mengumumkan rencana untuk menjual obligasi pemerintah AS miliknya pada akhir bulan. Masih belum pasti apakah investor Eropa lainnya akan mengikuti langkah ini, terutama setelah ancaman tarif dicabut.

Analis memperingatkan bahwa jika sejumlah besar pemegang obligasi asing menjual aset AS mereka, permintaan terhadap Treasury akan menurun, sehingga mendorong imbal hasil naik.

Raymond Robertson, profesor di Texas A&M University, menjelaskan bahwa karena suku bunga kredit pemilikan rumah 30 tahun sangat terkait dengan imbal hasil Treasury 10 tahun, penjualan besar-besaran dapat menyebabkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi bagi pembeli rumah. "Ini adalah kekhawatiran yang signifikan," ujarnya.

Marc Norman, dekan asosiasi di Schack Institute of Real Estate, New York University, menekankan bahwa investor sangat memperhatikan stabilitas utang pemerintah AS. "Pada akhirnya, ini soal kepercayaan terhadap pemerintah AS. Jika itu goyah, dampaknya bisa sangat besar," kata Norman.

Tren Terkini dan Prospek bagi Pembeli Rumah

Meski mengalami kenaikan baru-baru ini, suku bunga kredit pemilikan rumah tetap jauh di bawah level tahun lalu, memberikan sedikit kelegaan bagi calon pembeli rumah.

Pakar mengaitkan penurunan biaya pinjaman dengan kombinasi pemotongan suku bunga Federal Reserve dan perintah pemerintahan Trump kepada Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli sekuritas berbasis hipotek dalam jumlah besar. Setelah perintah ini, Bill Pulte, kepala Federal Housing Finance Agency, menginstruksikan lembaga-lembaga tersebut untuk meningkatkan pembelian obligasi mereka guna membantu menurunkan suku bunga kredit pemilikan rumah, seperti dilaporkan Associated Press pekan lalu.

Susan Wachter menjelaskan bahwa dengan mengarahkan lembaga federal untuk membeli sekuritas berbasis hipotek, pemerintahan meningkatkan permintaan terhadap pinjaman ini, yang pada gilirannya membantu menurunkan imbal hasil obligasi. "Meskipun langkah ini mungkin tidak bersifat transformatif, tetapi memiliki efek yang nyata," ujarnya, seraya menambahkan bahwa ia memperkirakan suku bunga kredit pemilikan rumah akan terus turun tahun ini, meskipun ketidakpastian tetap menjadi perhatian bagi investor.

Wachter juga menyarankan bahwa saat ini adalah waktu yang tepat bagi mereka yang mempertimbangkan untuk membeli rumah. Jika suku bunga kredit pemilikan rumah turun lagi setelah pembelian, pemilik rumah selalu dapat melakukan refinancing. Seperti yang ia katakan, "Anda menikahi rumahnya dan Anda berkencan dengan kredit pemilikan rumahnya."