Maaaring makatulong ba ang pagbabalik ng mga bangko sa mortgage market upang mapababa ang mga interest rate? Ayon sa Fed, posible ito.

Ang Nagbabagong Tanawin ng Pagpapautang sa Mortgage

Tradisyonal na, ang mga indibidwal na naghahanap ng mortgage ay lumalapit sa mga bangko o lokal na kooperatiba sa pautang. Gayunpaman, sa mga nagdaang taon, ang mga espesyalisadong kumpanya sa mortgage tulad ng CrossCountry Mortgage, Rocket, at loanDepot—na hindi tradisyonal na mga bangko—ang naging pangunahing pinagmumulan ng mga pautang sa pabahay.

Isinasaalang-alang ngayon ng Federal Reserve ang mga pagbabago sa mga regulasyon upang hikayatin ang mga bangko na gumanap ng mas malaking papel sa pagpapautang at pamamahala ng mortgage, na kinabibilangan ng pamamahala sa mga bayad sa buong buhay ng utang. Ang layunin nito ay pataasin ang kumpetisyon sa pamilihan ng pabahay at posibleng magpababa ng mga rate ng mortgage.

Bakit Umatras ang mga Bangko

Ipinaliwanag ni Michelle Bowman, Vice Chair for Supervision sa Federal Reserve, sa Senate Banking Committee na ang kasalukuyang mga kinakailangan sa kapital ay nagdulot sa mga bangko na limitahan ang kanilang paglahok sa pagpapautang ng mortgage, kaya't naging mas mahirap para sa mga mamimili na makakuha ng home loan.

Kanyang binanggit, "Sinusuri namin ang mga paraan upang mas mahusay na matasa ang panganib ng mortgage, na makikinabang hindi lamang sa malalaking institusyon kundi pati na rin sa mga bangko anuman ang laki."

Pababa ang Papel ng mga Bangko sa Mortgage

Noong 2008, ang mga bangko ay responsable sa pag-isyu ng hindi bababa sa 60% ng mga mortgage sa U.S. at hawak halos lahat ng pamamahala nito. Ngayon, kabaligtaran na ang sitwasyon: pagsapit ng 2023, mga bangko ay nagbigay lamang ng halos 35% ng mga mortgage at namahala ng mas mababa sa kalahati, ayon sa datos ng Treasury.

Ilang salik ang nag-ambag sa pagbabagong ito. Ang pagpapautang ng mortgage ay karaniwang may mas mababang kita kumpara sa iba pang gawain ng bangko, at ang mas mataas na interes ay lalong nagbawas ng negosyo. Bukod dito, ang mga regulasyon matapos ang krisis sa pananalapi ay nag-aatas sa mga bangko na magtabi ng mas malaking kapital laban sa mga mapanganib na asset, kaya't hindi naging kaakit-akit na panatilihin ang mga pautang sa mortgage at karapatan sa pamamahala nito sa kanilang mga aklat.

Samantala, ang mga nonbank lender, na sakop ng iba (madalas ay antas-estado) na regulasyon, ay lumawak ang presensya habang umatras ang mga bangko. Ang lumalaking kumpetisyon na ito ay lalo pang nagpagaan sa kaakit-akit ng pamilihan ng mortgage para sa mga tradisyonal na bangko.

Halimbawa, kamakailan ay inanunsyo ng Willamette Valley Bank sa Oregon ang kanilang pag-alis sa pagpapautang ng mortgage, binanggit ang tumataas na rate at lumalaking dominasyon ng mga nonbank lender. Noong nakaraang taon, ang iba pang mga bangko tulad ng Popular, Ally Financial, at WaFd Bank ay umatras din sa negosyo ng mortgage.

Kumpetisyong Presyon at Mga Panukalang Regulasyon

Ibinahagi ni Mario Ichaso, isang senior strategist sa Wells Fargo, na ang matinding kumpetisyon mula sa mga nonbank servicer—na marami ang malaki ang inilaang pondo sa teknolohiya—ay labis na nagbawas ng margin ng kita para sa mga bangko.

Upang matugunan ito, iminungkahi ni Bowman na gawing mas maluwag ang ilang regulasyon sa pamamagitan ng pag-uugnay ng mga kinakailangan sa kapital sa mga salik tulad ng laki ng pautang at halaga ng down payment, at sa pamamagitan ng pagrerebisa kung paano binibigyang-halaga ang mga karapatan sa pamamahala ng mortgage para sa mga bangko.

Bababa ba ang mga Rate ng Mortgage?

Ang mga pagbabagong ito sa regulasyon ay maaaring magpalaya ng mas maraming kapital para sa mga bangko upang magpautang, na posibleng maghikayat sa kanilang bumalik sa pamilihan ng mortgage. Ang mas mataas na kumpetisyon ay maaaring makatulong upang mapababa ang mortgage rate para sa mga nagpapautang.

Naniniwala si Eric Orenstein, isang senior director sa Fitch Ratings, na kung mabawi ng mga bangko ang bahagi ng merkado mula sa mga nonbank lender, maaaring makinabang ang mga mamimili sa mas mababang rate. "Sa mas maraming kumpetisyon, malamang na mag-alok ng mas magagandang rate ang mga nagpapautang, na nangangahulugang maaaring makakita ng pagtitipid ang mga nanghihiram," aniya.

Gayunpaman, ang mga mortgage rate ay apektado rin ng mas malawak na mga salik sa ekonomiya, tulad ng Treasury yields at demand para sa mortgage-backed securities. Bagamat ang mas mataas na kumpetisyon ay maaaring hindi magdulot ng pagbaba mula sa kasalukuyang antas na nasa 6% tungo sa 4% na hanay, maaari itong magdala ng bahagyang pagbaba o mas mababang bayarin.

Idinagdag ni Michael Fratantoni, punong ekonomista sa Mortgage Bankers Association, na ang pagtaas ng aktibidad ng mga bangko sa pagbili at pagbenta ng mga karapatan sa pamamahala ng mortgage ay maaari ring makatulong na mapababa ang mga rate. Ipinaliwanag niya, "Ang halaga ng mga asset sa pamamahala ng mortgage ay may papel sa pagtukoy ng rate. Kung ang mga asset na ito ay maging mas mahalaga, maaaring makakita ang mga mamimili ng mas magagandang alok sa mortgage."

Anna Moneymaker via Getty Images

Ibinigyang-diin din ni Bowman na noong panahon ng pandemya, ang mga nanghihiram na ang mortgage ay pinamamahalaan ng mga bangko ay mas malamang na makatanggap ng tulong sa pagbabayad kumpara sa mga serbisyong nonbank.

Sa kabilang banda, ipinapakita ng pananaliksik na ang mga nonbank lender ay napabuti ang kanilang serbisyo, lalo na sa mga komunidad na may mas maraming mababa ang kita o minoryang nanghihiram, dahil sila ay nag-invest sa teknolohiya at pinalawak ang kanilang operasyon.

Manatiling Impormado

Si Claire Boston ay isang Senior Reporter para sa Yahoo Finance na sumasaklaw sa pabahay, mga mortgage, at seguro sa bahay.