Zillow è autorizzata a procedere con il divieto di annunci privati durante la sua disputa legale in corso con Compass, secondo la decisione di un giudice federale

Il giudice consente a Zillow di mantenere il divieto su alcune inserzioni immobiliari

Un giudice federale ha stabilito che Zillow (ZG, Z) può continuare ad applicare la sua politica che limita determinati tipi di inserzioni immobiliari sulla sua piattaforma, segnando una vittoria legale iniziale per l’azienda nella sua disputa in corso con il colosso immobiliare Compass (COMP).

Compass, la più grande agenzia immobiliare degli Stati Uniti, ha intentato una causa contro Zillow riguardo a questa politica, che vieta le inserzioni che sono state mostrate solo a un gruppo selezionato di acquirenti. Queste inserzioni esclusive, o "private", sono una parte fondamentale del modello di business di Compass. L’azienda ha sostenuto che la politica di Zillow fosse anticoncorrenziale e ha chiesto un’ordinanza del tribunale per impedirne l’applicazione durante lo svolgimento del caso.

La decisione del giudice è arrivata dopo un’udienza di quattro giorni presso il tribunale federale di New York lo scorso novembre. Zillow ha sostenuto che Compass stava cercando di trattenere l’inventario per costruire una propria rete privata di inserzioni, una mossa che secondo Zillow avrebbe frammentato il mercato e limitato l’accesso dei consumatori alle case disponibili.

Nella sua sentenza, la giudice distrettuale Jeannette Vargas ha stabilito che Compass non ha fornito prove sufficienti che Zillow abbia agito in modo anticoncorrenziale nelle sue comunicazioni con il concorrente Redfin, né che Zillow possedesse un potere monopolistico nel settore della ricerca immobiliare.

Un portavoce di Zillow ha descritto l’esito come una vittoria significativa non solo per l’azienda, ma anche per gli acquirenti di case, gli agenti, le agenzie e l’intero settore immobiliare, respingendo le affermazioni di Compass come infondate.

Un’insegna dell’ufficio Compass fotografata il 23 giugno 2025 a Corte Madera, California. (Justin Sullivan/Getty Images)

La battaglia legale tra Compass e Zillow fa parte di un più ampio dibattito sui metodi utilizzati per promuovere, acquistare e vendere case negli Stati Uniti.

Il CEO di Compass, Robert Reffkin, ha risposto alla sentenza affermando: “Questa non è una sconfitta per noi, e la nostra azione legale continuerà.” Ha citato documenti interni di Zillow che avrebbero discusso di penalizzare gli agenti per aver inserito immobili su piattaforme alternative, sottolineando la responsabilità di Compass nel proteggere i propri agenti da tali pratiche.

Dopo l’acquisizione di Anywhere Real Estate all’inizio di quest’anno, Compass è diventata la più grande agenzia immobiliare al mondo. L’azienda promuove la sua rete di inserzioni private come un modo per gli acquirenti di ottenere un accesso anticipato a nuove proprietà e per i venditori di sperimentare con i prezzi prima di rendere le loro inserzioni ampiamente disponibili tramite i servizi di inserzione multipla (MLS).

Alla fine del 2019, la National Association of Realtors (NAR) ha introdotto regole per limitare le cosiddette “pocket” o “shadow” listings, richiedendo che le proprietà vengano inserite nell’MLS entro 24 ore dall’inizio della promozione. Tuttavia, all’inizio di quest’anno, la NAR ha allentato queste normative, consentendo ora ai singoli MLS di stabilire politiche proprie per i venditori che desiderano ritardare la pubblicizzazione pubblica.

Cambiamenti nel settore e strategie aziendali

Poco dopo il cambiamento di politica della NAR, Zillow ha annunciato che avrebbe vietato in modo permanente la comparsa sul proprio sito di immobili che erano stati promossi privatamente. Altre piattaforme, tra cui Redfin, hanno adottato misure simili.

Questa decisione mette in discussione la strategia di “Three-Phased Marketing” di Compass, che prevede di offrire inizialmente le case in esclusiva agli agenti Compass, poi di inserirle come “Coming Soon” sul sito Compass e infine di pubblicarle su MLS e altri siti di inserzioni.

• Compass sostiene che il proprio approccio avvantaggia i venditori consentendo loro di testare i prezzi senza accumulare dati negativi come i giorni sul mercato o le riduzioni di prezzo.
• Zillow, invece, afferma che la sua politica aumenta la trasparenza e massimizza la visibilità, aiutando i venditori a raggiungere il più ampio bacino possibile di potenziali acquirenti e a ottenere il miglior prezzo possibile.

Durante l’udienza di novembre, sia il CEO di Compass Robert Reffkin che il CEO di Zillow Jeremy Wacksman hanno testimoniato. Reffkin ha affermato che la politica di Zillow limitava le scelte degli agenti e li sottoponeva a intimidazioni. Wacksman ha ribattuto che le ricerche condotte tra venditori e agenti mostravano una preferenza per la promozione ampia rispetto alle reti di inserzioni private, sottolineando che la massima visibilità offre vantaggi significativi ai venditori.

“Promuovere la tua casa a un pubblico ampio è un grande vantaggio”, ha dichiarato Wacksman. “Quando viene data la scelta, la maggior parte opta per una maggiore visibilità.”

Claire Boston è una Senior Reporter per Yahoo Finance, specializzata in abitazioni, mutui e assicurazioni sulla casa.

Risorse aggiuntive